商业用地评估经典案例



被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。
    评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
    1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
    2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
   3.专业费用为建筑费用的10%;
   4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
    5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
    6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
    7.房地产综合资本化率为8%;
    8.每年按365天计算:
    9.本项目不考虑所得税因素。
    根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估
案例分析过程:
1.1——2楼面积  3000×2=6000(平方米)                       
2.3——5层面积  1900×3=5700(平方米)                        
3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米)         
4.年总收入(元)
     6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
    =12000000十3744900+10922625                                  
    =26667525
5.年总费用(元)
26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13                                          
6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元)             
7.大厦价值= ×[1- ]=233558686(元)     
8.建筑费用    3000×25000=75000000(元)                      
9.专业费用    75000000×l0%=7500000(元)                     
10.开发商利润
(75000000+7500000+5000000+地价)×25%
=87560000×0.25+0.25×地价                                     
=21875000+0.25×地价          
11.利息
 地价×[ 一l]+5000000×[ 一1]十75000000×1.1
×60%×[ —1]+75000000×1.1×40%×[ -1]
    =0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53                  
    =0.1576×地价+5222095.75
12.地价
地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×
地价-0.1576×地价-5222095.75
地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元)
地价= =84513775.43(元)     




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